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房地產(chǎn)改革增加后，房地產(chǎn)會計面臨如此大的變化，他是否完全理解政策？本文對房地產(chǎn)會計在實際操作過程中可能遇到的特殊情況進(jìn)行了梳理和解答，以供參考。 銷項稅01問:很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賣的是精裝修房，而不是毛坯房。 精致房除了為房子設(shè)計、裝修、做軟裝外，有時還會贈送家電，如空電視調(diào)節(jié)等。 在計算銷項稅額時，是不是應(yīng)該分別計算賣房、精裝修、贈送家電的價格，按照不同的稅率計算銷項稅額？還是作為混合銷售，精裝修房的整體對外銷售價格會按照房產(chǎn)的銷售情況統(tǒng)一申報？答:房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房，由于在《商品房買賣合同》中已注明銷售精裝修房，因此裝修、裝修、設(shè)備等相應(yīng)費用已包含在房屋銷售價格中，并非免費贈送。因此，房屋和家用電器的裝修不應(yīng)被視為銷售。同時，銷售精裝修房屋涉及的裝修、家電價格屬于銷售行為，取得的全部價格應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報。 02問:在實踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)會采用一些促銷手段來促進(jìn)銷售，增加客戶存儲，比如買房、贈送車輛/車位等。在這種情況下，增值稅應(yīng)該如何申報和計算？答:買房送車時，以簽訂的房屋買賣合同上注明的價格作為銷售房產(chǎn)，增值稅預(yù)交或直接申報；汽車的銷售應(yīng)按視同銷售價格確認(rèn)中的第二點確定:“按其他納稅人近期銷售的同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的平均價格確定”，并按銷售貨物計算、申報繳納增值稅(稅率為17%)。 購房贈送車位的行為應(yīng)當(dāng)與以下情形區(qū)分開來:①一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在購房贈送車位時會進(jìn)行以下實際處理，按照銷售房屋和車位分割銷售價格，分別簽訂房屋和車位買賣合同。 在這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約定的價格預(yù)付或直接申報繳納增值稅。 需要特別注意的是，房屋與車位簽訂的買賣合同中注明的銷售價格是否與市場價格相符。市場價格明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)按照市場價格預(yù)繳或者申報增值稅。 ②房地產(chǎn)企業(yè)購買房屋并贈送車位，但未就該車位單獨簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場價格的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照“確定納稅人近期銷售的同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格”的規(guī)定確認(rèn)該車位的銷售價格，并繳納增值稅。 03問:根據(jù)《人民防空法》空和《平時使用民防工程收費暫行規(guī)定》，城市新建民用建筑按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可以用于防御的地下室，相應(yīng)的民防工程及其設(shè)備設(shè)施屬于國家財產(chǎn)。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)商按設(shè)計指標(biāo)和規(guī)定修建的地下人防設(shè)施，驗收合格后應(yīng)移交給人防辦，所有權(quán)屬于國家。 在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往與民防辦簽訂回租協(xié)議，對地下民防進(jìn)行標(biāo)識，將其改造為商鋪或車位，并將民防商鋪/車位的使用權(quán)一次性出售給消費者。 在這種形式下，是否繳納增值稅，應(yīng)該繳納哪些科目？答:人防工程出售的是使用權(quán)而不是所有權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按提供房地產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。與銷項稅額對應(yīng)的進(jìn)項稅額應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向人防辦繳納的租金。但是，如果民防辦不能出具可抵扣增值稅抵扣憑證，由此產(chǎn)生的費用應(yīng)直接計入成本。具體實施要看各地的具體實施政策。 04問:預(yù)售過程中支付的意向金、定金、認(rèn)繳金是否為預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)？答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)收款項預(yù)繳增值稅。 預(yù)付款是指房地產(chǎn)企業(yè)取得的實際銷售款，應(yīng)包括定金和預(yù)付款(首付款+按揭+余款)以及分期取得的全部金額。 房地產(chǎn)企業(yè)收取的意向資金、存款、認(rèn)購資金不屬于預(yù)繳范疇，無需預(yù)繳增值稅。 05問:代公司收交的契稅、印花稅、牌照費是額外收費嗎？答:額外費用是指在價格之外收取的各種費用。雖然契稅、印花稅等。不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策規(guī)定》第十三條規(guī)定的“向行政單位以外的單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費”類別，企業(yè)收取這部分稅費也屬于代收代繳性質(zhì)，相關(guān)部門主要為購買方開具發(fā)票或行政事業(yè)性收費憑證。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取和繳納的契稅、印花稅和許可費不應(yīng)計入銷售額。 營改增是國家稅收制度的一項重大改革，涉及面廣，內(nèi)容龐大。要想完全理解，還需要不斷的學(xué)習(xí)和練習(xí)。從企業(yè)實踐看，邊肖推薦《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅操作實務(wù)》一書。該書一方面系統(tǒng)梳理和總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的增值稅政策，涵蓋了目前最新和傳統(tǒng)有效的增值稅政策；其次，從稅制管理和企業(yè)執(zhí)行的角度，全面收集企業(yè)執(zhí)行增值稅政策時容易出現(xiàn)的盲點和問題，并結(jié)合政策說明解決方案。 進(jìn)項稅01問:企業(yè)從二級市場取得土地時，是否可以抵扣增值稅專用發(fā)票？答:可以扣除。 36號文件將土地使用權(quán)列為增值稅應(yīng)稅范圍，而現(xiàn)有文件未將土地使用權(quán)納入增值稅專用發(fā)票不能開具或抵扣的范圍?；诖丝梢酝茢?，企業(yè)在出讓土地使用權(quán)時可以開具增值稅專用發(fā)票，受讓方在取得增值稅專用發(fā)票時也應(yīng)允許抵扣，這也符合“從一種方式抵扣到另一種方式”的原則。 02問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中選擇一般計稅方式的一般納稅人，如果將自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目配套設(shè)施單獨作價出售，是否可以扣除土地成本？答:可以扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人在銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(除簡易計稅方法外)和單獨銷售的配套設(shè)施，如幼兒園、會所等項目時，可扣除配套設(shè)施對應(yīng)的地價，但前提是配套設(shè)施可銷售，且在預(yù)售范圍內(nèi)可辦理產(chǎn)權(quán)。 03問:企業(yè)經(jīng)營目的或計稅方法發(fā)生變化，前期用于非應(yīng)稅項目的購進(jìn)貨物(不含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn))、服務(wù)、勞務(wù)用于應(yīng)稅項目。如何操作？答:不允許扣款。 文件僅規(guī)定，前期用于非應(yīng)稅項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，可以按照有關(guān)規(guī)定扣除，其他購進(jìn)項目出現(xiàn)上述情況的，不得扣除。 因此，如果企業(yè)不能將上述項目明確用于應(yīng)稅或非應(yīng)稅項目，建議在規(guī)避稅收風(fēng)險的基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣，用于非應(yīng)稅項目時轉(zhuǎn)出。 04住宿費抵扣(1)問:企業(yè)在酒店舉辦會議、培訓(xùn)期間取得的住宿費、餐飲費增值稅專用發(fā)票能否抵扣進(jìn)項稅額？答:一般納稅人取得住宿費用專用發(fā)票，可按規(guī)定抵扣。 企業(yè)購買餐飲服務(wù)，進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中扣除。 (2)問:企業(yè)在自己的經(jīng)營場所或注冊地發(fā)生的住宿費用取得增值稅專用發(fā)票，是否可以按要求抵扣進(jìn)項稅額？答:企業(yè)要根據(jù)具體情況做出判斷。 現(xiàn)階段，不禁止企業(yè)在其營業(yè)地或注冊地發(fā)生的住宿費用扣除進(jìn)項稅。 因此，在判斷一個企業(yè)發(fā)生的住宿費是否可以扣除時，關(guān)鍵是看住宿費的最終“用途”，而不是看發(fā)生的地點。 比如某會計師事務(wù)所為一般納稅人，營業(yè)地點為深圳坪山，審計業(yè)務(wù)發(fā)生在深圳海珠。審核過程中在海珠發(fā)生的住宿費，也可以按照相關(guān)規(guī)定從進(jìn)項稅額中扣除。 05問:售樓處和樣板間發(fā)生的進(jìn)項稅可以抵扣嗎？答:售樓處、樣板間為施工現(xiàn)場搭建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，進(jìn)項稅額可一次性扣除。 如果最后需要拆除，說明售樓部和樣板間已經(jīng)用光了，不需要外遷。 免責(zé)聲明:本刊所有內(nèi)容均來自互聯(lián)網(wǎng)。我們對本文中的觀點持中立態(tài)度，不對所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請僅參考。 如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。